Ведомости от 15.04.2020
Жестокий кризис можно использовать для улучшения условий жизни
Самоизоляция в комфортабельной московской квартире или в подмосковном доме нелегка: разрешается выйти только в магазин, аптеку или выбросить мусор. Но определяя дозволенные причины выхода, губернаторы забыли, что миллионам людей в стране нужно выходить ещё и в сарай за дровами, или в уборную во дворе, или по воду к колодцу: без водопровода, канализации и на печном отоплении в России живут не только в индивидуальных избушках, но и в 1–2-этажных многоквартирных домах, которые часто правильнее назвать бараками.
Сопутствующий коронавирусу экономический кризис означает, что цифры из национального проекта «Жилье и городская среда» (а в 2024-м, завершающем году «шестилетки», намечалось построить 120 млн кв. м нового жилья и расселить 9,54 млн кв. м жилья «непригодного») можно списывать в архив. А февральское заявление вице-премьера Марата Хуснуллина, предлагавшего распространить на всю страну московскую «реновацию», теперь звучит как утопия.
Между тем, рост жилой площади в стране в «докоронавирусный» период опережал рост населения: с 2005 по 2017 г. она выросла на 25% (с 2955 млн до 3708 млн кв. м), тогда как население за тот же период – менее чем на 1% (со 143,5 млн до 144,5 млн человек). Но, хотя ежегодный ввод нового жилья в стране превысил времена РСФСР, от ведущих стран Европы и Северной Америки по обеспеченности на одного жителя Россия значительно отстает.
В «послекоронавирусный» период темпы строительства будут существенно ниже, поскольку обвалятся и платежеспособный спрос, и возможности бюджетов. Так не сдвинуть ли фокус на повышение качества жилья – более экономичное, менее ресурсоемкое?
Конечно, ни строительный бизнес, ни местные власти к этому пока не готовы. Бизнес заточен на массовое строительство и продажу квартир, властям приятнее договариваться с крупными застройщиками и рапортовать о построенных квадратных метрах, чем заниматься точечной модернизацией, коммунальной энергетикой и сетевым хозяйством.
Качество жилья трудноизмеримо, на него влияет множество факторов: окружающая среда и расположение дома, его планировка, состояние несущих конструкций, коммунальные удобства и их надежность и многое другое. Хотя и к качеству нового жилья бывает много претензий, всё-таки основные проблемы – в качественных характеристиках существующего жилого фонда. Можно выделить три типа проблем:
- аварийные дома и непригодные для проживания помещения;
- дома с неполным набором коммунальных удобств;
- «морально устаревшие» дома.
Отдельно взятый дом может иметь проблемы двух или сразу всех трёх типов.
С проблематикой аварийных домов и непригодных для проживания помещений (именно так, поскольку отдельно взятые помещения не могут быть аварийными) государство постепенно разбирается – в конце прошлого года приняты очередные поправки в законодательство, расширяющие возможности расселения из таких домов и помещений. Так, теперь при расселении будет учитываться стоимость земельного участка под аварийным домом. Появилась возможность расселения не только в классические многоквартирные дома, но и в так называемые «таунхаусы», сблокированные индивидуальные секции. А вот возможность расселения в полноценные индивидуальные дома (которые частично могли бы строиться и силами самих переселяемых) по-прежнему отсутствует, хотя в небольших городах и поселках это могло бы стать лучшим решением. Практически нельзя и признать аварийным индивидуальный дом, государство помогает почему-то только жителям домов многоквартирных.
Вообще перекос в сторону многоквартирных домов – концептуальный дефект не только переселения, но и всего национального проекта. Хотя, по данным ВЦИОМа, две трети граждан хотели бы жить в частных домах, планы в национальном проекте противоположные: доля многоквартирного нового жилья должна вырасти с нынешних 62 до 67% к 2024 г. Ничего не делается для удешевления необходимой для индивидуальных домов инфраструктуры, хотя способов этого много: от новейших технологий автономного жизнеобеспечения до «энергопассивного здания», почти не потребляющего энергии, и до уплотненной застройки с брандмауэрными (глухими) стенами, как застраивались крупные и средние города России до 1917 г.
Можно предположить, что опыт карантина ещё больше сдвинет спрос в сторону индивидуального жилья: самоизолироваться в доме с участком куда как комфортнее, чем в квартире.
Основной же недостаток при решении проблем аварийного жилья – отсутствие системы прогнозирования и предотвращения аварийности. Порядок признания домов аварийными, позволяющий волюнтаристски сдерживать или ускорять процедуры, приводит к удивительной статистике: доля аварийного жилья во всем жилом фонде, составлявшая в 2013–2014 гг. 0,7%, в 2015 г. упала до 0,5%, а в 2017 г. вернулась к 0,7%.
За вычетом редких чрезвычайных ситуаций (в основном пожаров), аварийность – следствие старения строительных конструкций. Но старение не происходит неожиданно, и его закономерности известны строительной науке. Регулярные инструментальные обследования позволяли бы уточнять, конкретизировать нормативные сроки старения, прогнозировать наступление аварийного состояния, вовремя принимать меры для замедления старения, увеличения срока службы. Способы есть: ещё в 2012 г. принято законодательство о капитальном ремонте, известное в основном новым обязательным платежом. Но стал проводиться и мониторинг состояния домов, в каждом регионе принято положение об этом. При капитальном ремонте можно делать работы, предотвращающие аварийность, например ремонт фундамента. Даже если работы, позволяющие предотвратить аварийность, но выходящие за рамки капремонта, своевременно профинансировать из бюджета (например, заменить перекрытия), это может обойтись значительно дешевле полного расселения дома.
Но сейчас капитальный ремонт сам по себе, а расселение аварийных домов – само по себе. Увязка их позволила бы не просто фиксировать неожиданный переход домов в аварийное состояние, а предвидеть и во многих случаях предотвращать его.
С домами с неполным набором коммунальных удобств тоже не все просто. Здесь не очень поможет статистика, добросовестно фиксирующая наличие каждого из видов удобств по отдельности. В доме может не быть горячей воды или отопления, но при наличии сетевого газа жильцам, установившим индивидуальные котлы, жить удобнее, чем с центральным отоплением и горячим водоснабжением; однако статистика зафиксирует такой дом как имеющий неполный набор удобств.
В отличие от строительства нового жилья и расселения аварийного, программ обеспечения домов действительно необходимыми удобствами в стране нет. Никто не спрашивает с губернаторов, какой процент жителей по-прежнему пользуется сортиром с выгребной ямой во дворе, а какой – каждый день сам топит печку.
В газификации нуждаются прежде всего дома с печным отоплением – причем не только индивидуальные, но и многие малоэтажные многоквартирные. Сетевой газ выводит комфортность такого жилья на новый уровень, позволяя не топить ежедневно печку. Газификация зависит от желания региональных властей и их отношений с «Газпромом»: Белгородская область газифицирована практически вся, а на Дальнем Востоке в приоритете его экспорт в Китай и подводить газ в дома пока не планируют.
В регионах с дешевой электроэнергией (там, где расположены крупные ГЭС, например Иркутская, Амурская, Магаданская области) вместо газификации возможен перевод жилья с печным отоплением на электрическое. Новые технологии (например, теплоаккумуляторы, потребляющие электричество ночью по низкому тарифу и отдающие тепло днём) делают его сопоставимым по расходам с газовым.
Сложнее всего с жильём, которое можно условно считать «морально устаревшим». Это и то, что ранее признавалось «ветхим» (сейчас такого в законодательстве нет), и то, которое попало в планы московской «реновации». Это дома с устаревшей планировкой, маленькими кухнями и санузлами, да и отсутствие лифта на 5-м этаже для многих уже неприемлемо. По нормам для жилья такие помещения пригодны, но фактически оно всё меньше устраивает жителей.
Снос и новое строительство, как в Москве при «реновации», не по карману властям других регионов, да и издержки «реновации» велики: это и повышение плотности населения, и рост этажности, и социальная напряженность – далеко не все жители рады фактически принудительному переселению. Альтернативой «реновации» может стать программа комплексной модернизации существующего неаварийного жилья. Она могла бы включать разные меры: обеспечение недостающими удобствами, стимулирование выкупа квартир соседями с целью их объединения с улучшением планировки, пристройку внешних лифтов, надстройку мансардных этажей. При такой модернизации надо проводить и капремонт, сочетая разные источники финансирования – бюджеты, фонд капремонта, да и средства жителей, – но не обирая их, а приглашая заплатить за улучшения сверх установленных стандартов.
Новое строительство, как и расселение аварийного жилья, конечно, не должно прекратиться вовсе (только не так, как сейчас вблизи крупнейших городов, где в чистом поле, вдали от дорог, вырастают районы 22–25-этажных уродцев). По мере выхода из кризиса строительство и расселение будут восстанавливаться, но займет это не менее 4–5 лет. Чтобы это время для жилищного фонда страны не стало потерянным, его надо посвятить повышению качества и осуществлению программ модернизации.
