Выступление состоялось в рамках прошедшей 22-24 марта 2023 г. V-й Всероссийской научно-практической конференции «Анализ и прогнозирование развития экономики России», организованной ИНП РАН и ИЭОПП СО РАН.
Презентация
Тезисы
Данные кадастровой оценки недвижимости как источник информации об экономическом развитии территорий
Оценка внутрирегиональной экономической дифференциации позволяет выявить точки экономического роста или обосновать изменение проводимой социальной политики, и подобная оценка является одной из задач пространственных исследований. Как правило, степень дифференциации определяется исследователями в разрезе крупных агрегатов – субъектов РФ, что продиктовано ограничениями данных, публикуемых Росстатом. Но в нашей стране начинает формироваться массив данных Росреестра относительно кадастровой стоимости недвижимости, который может выступать основой для некоторых пространственных исследований на масштабе меньше муниципального образования. Данная работа посвящена построению методики оценки городского валового продукта на основе стоимости недвижимости в пределах административных границ населённого пункта.
Основанием для поиска соответствия между стоимостью недвижимости и валовым продуктом является соображение, что недвижимость косвенно отражает масштаб деятельности всех институциональных секторов (домохозяйства, организации, государство):
- имущество юридических лиц используется для извлечения дохода, а значит бо́льшая стоимость имущества в общем случае будет означать бо́льшую выручку, и также недвижимое имущество является и результатом инвестирования,
- имущество физических лиц является воплощением доходов этих лиц, и бо́льшая стоимость имущества обязательно коррелирует с бо́льшими доходами, и более высокие доходы, скорее всего, будут означать и более высокую стоимость недвижимости в рассматриваемом городе,
- стоимость дорог, газопроводов, ЛЭП и др. в значительной степени отражает объём государственных инвестиций в развитие данной территории.
Недостатком такого соображения является то, что существующая недвижимость – во многом результат, накопленный ранее, а оцениваемая величина валового продукта – текущий показатель. Следовательно, применимость ограничена территориями, развивающимися постепенно, с опорой на собственные ресурсы, а не рывками – за счёт внешних инвестиций.
Способ получения кадастровых данных и их состав описан в работе (Шалимов, Янков, 2022). Образец данных приведён в таблице 1. Для выбранного города возможно отобрать объекты недвижимости (земельные участки, здания и сооружения, помещения), располагающиеся в пределах его административных границ. Суммарная стоимость таких объектов названа кадастровой стоимостью города.
Таблица 1
Основные данные, содержащиеся в отчётах о государственной кадастровой оценке недвижимости: расположение, тип объекта (земельный участок, здание, …), категория (с/х, промышленность, …), площадь и стоимость
Источник: отчёт об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков с/х назначения Астраханской области в 2020 г.
Авторами предлагается простая формула оценки валового городского продукта, названная сравнительной кадастровой оценкой ВГП:
где 
– валовый региональный продукт субъекта РФ по Росстату,
– суммарная кадастровая стоимость города
– суммарная кадастровая стоимость субъекта РФ.
Авторами были произвольно выбраны четыре субъекта РФ: Астраханская, Белгородская, Вологодская и Ярославская области – для городов которых были проведены оценки ВГП. Для цели валидации были проведены оценки ВГП и по другой методике, основанной по подходе, изложенном в работе (Косарева, 2017) и названной сравнительной доходной оценкой ВГП. Их графическое сопоставление приведено на Рис.1.
Две полученные оценки почти совпадают для крупных городов, но систематически различаются для малых городов, что понимается как следствие заниженной стоимости недвижимости в малых городах. Таким образом, предложенная авторами методика может стать заменителем других методик оценки валового продукта, в том числе для тех территорий, границы которых не совпадают с границами статистических единиц Росстата.
Рис. 1. Результаты оценки ВГП по двум методикам – сравнительной доходной и сравнительной кадастровой – для 42 городов выбранных субъектов РФ. Каждая маркер – город. Маркеры отсортированы по убыванию ВГП по доходной оценке:
сравнительная доходная оценка ВГП;
сравнительная кадастровая оценка ВГП
Источник: расчёты авторов на основе последних доступных отчётов об итогах государственной кадастровой оценки недвижимости в Астраханской, Белгородской, Вологодской и Ярославской областях и на основе данных из БД ПМО.
Литература и информационные источники
- Гриценко С.В. Статистическая оценка уровня социально-экономического развития муниципальных образований (на примере муниципальных районов Воронежской области): специальность 08.00.12 «Бухгалтерский учет, статистика»: автореферат диссертации – Воронеж, 2009. – 24 с. – URL: https://www.dissercat.com/content/statisticheskaya-otsenka-urovnya-sotsialno-ekonomicheskogorazvitiya-munitsipalnykh-obrazova/read
- Гоголева Т.Н., Петрыкина И.Н., Солосина М.И., Щепина И.Н. Разработка методики анализа поселений на основе комплексного использования баз данных региональной и муниципальной статистики // Вестник Воронежского государственного университета. Серия: Экономика и управление. – 2016. – № 4. – С.166‑177. – URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=28320088.
- Чекавинский А.Н., Гутникова Е.А. Оценка валового продукта города и направления его увеличения // Проблемы развития территории. – 2012. – № 2(58). – С.36‑44. – URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=17677160
- Косарева Н.Б., Полиди Т.Д. Оценка валового городского продукта в российских городах и его вклада в ВВП России в 2000-2015 гг // Вопросы экономики. – 2017. – № 7. – С. 5-23. – DOI 10.32609/0042-8736-2017-7-5-23. – URL: https://urbaneconomics.ru/sites/default/files/kosareva_polidi_ocenka_vgp_v_rossiyskihy_gorodah_i_ego_vklada_v_vvp_rossii_v_2000-2015_gg._iuepdf
- Овсянникова Т.Ю., Рабцевич О.В., Югова И.В. Оценка мультипликативного влияния жилищных инвестиций на динамику городского развития // Жилищные стратегии. – 2017. – Т. 4. – № 3. – С. 175-192. – DOI 10.18334/zhs.4.3.38584. – URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=32482132
- Пуляевская В.Л. Валовой муниципальный продукт как показатель оценки экономического потенциала районов и городов // Вестник НГУЭУ. – 2012. – № 3. – С.159-166. – URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=17926345
- Шалимов В. О., Янков К.В. Использование результатов государственной кадастровой оценки для экономического анализа // Проблемы развития территории. – 2022. – Т. 26. – № 4. – С. 10-26. – DOI15838/ptd.2022.4.120.2. – URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=49245020
- Соболев Э.Н. Оплата труда в системе социально-трудовых отношений: стереотипы и российские реалии // Научный доклад. – М. Институт экономики РАН. – 2017. – ISBN 978-599400612-2. – URL: https://inecon.org/docs/2017/Sobolev_paper_2017.pdf
