Осталось добавить авторов
23.04.13. Балчуг. АИЖК, АКМ, ИНП РАН
Модератор — Панфилов Вячеслав Степанович, зам. директора ИНП РАН, д.э.н., профессор
Темы для обсуждения:
- Как развитие ипотечного кредитования влияет на состояние жилищного рынка в кратко- и долгосрочном периоде? Спрос и предложение, цены на первичном и вторичном рынке.
- Воздействие ускоренного роста (или падения) цен на жильё на динамику инфляционных процессов.
- Механизмы финансирования жилищного строительства и их влияние на жилищный рынок.
- При каких условиях ипотека может стать весомым фактором сбалансированного экономического роста в России?
- Требования к банковским пассивам для фондирования массовой ипотеки и роль АИЖК в этом процессе. Срочность, источники, масштабы.
Участники:
- Кондрашов Николай Владимирович (м.н.с. Института «Центр Развития» НИУ ВШЭ)
- Говтвань Олег Джонович (зав. лабораторией монетарных исследований ИНП РАН, д.э.н.)
- Каменецкий Михаил Ильич (гл. науч. сотр. лаборатории прогнозирования финансовых ресурсов ИНП РАН, д.э.н., профессор)
- Шокин Игорь Николаевич (в.н.с. лаборатории монетарных исследований ИНП РАН, к.э.н.)
- Порфирьев Борис Николаевич (зам. директора, зав. лабораторией анализа и прогнозирования природных и техногенных рисков экономики ИНП РАН, член-корр. РАН, д.э.н., профессор)
- Моисеев Антон Кириллович (в.н.с. лаборатории прогнозирования финансовых ресурсов ИНП РАН, к.э.н.)
- Тахтарова Наталья Витальевна (директор АНО «Институт Проблем Регистрации, Оценки и Налогообложения Недвижимости»)
- Цыганов Александр Андреевич (зав. кафедрой «Страховое дело» Финансового университета при Правительстве Российской федерации, д.э.н., профессор)
- Языков Андрей Дмитриевич (ген. директор СК АИЖК)
В.С. Панфилов
Наш круглый стол будет посвящен тем проблемам развития рынка жилья, которыми озабочено экспертное сообщество, и с которыми связан выбор экономической политики, стоящий перед нашей страной.
Мы должны определиться, каким образом в рамках экономической политики можно совместить интересы структурно-технологической модернизации экономики, политики институциональных реформ и поддержания социально-политической стабильности. Наша тема, касающаяся жилищной проблематики и ипотечного кредитования, непосредственно связана с тремя фундаментальными вопросами, стоящими перед экономической политикой: как выбирать, между чем и чем выбирать, и какие должны быть соотношения.
Вопросы связаны с тем, как ипотека, кредитование институтов, институты софинансирования жилья могут способствовать социально-экономическому развитию России. Кроме того, часто забывают, что жилищная проблематика связана и со всей инфраструктурой, которая обеспечивает жилье. Стоимость жилья напрямую зависит от того, какие коммуникации к нему подходят. Эти вопросы тоже надо обсуждать в связи с ипотечным кредитованием.
Вопросы самые разнообразные. Хотелось бы понять, есть ли такой путь, который наилучшим образом способствовал бы развитию жилищного рынка в РФ, и как он может выглядеть, а также с какими рисками мы при этом сталкиваемся.
Основной риск при стимулировании ипотечного кредитования связан с ответом на вопрос, в какой мере это будет способствовать развитию инфляции и образованию «пузырей» на ипотечном рынке, а в какой мере будет поддерживать предложение на рынке жилья и способствовать улучшению его качества.
А. Кудрин (бывший министр финансов РФ) в отношении кредитования в целом считает, что использование эмиссии приведет к тому, что будут происходить разнообразные утечки, в том числе утечки капитала, и, таким образом, положительный эффект достигнут не будет. Участникам круглого стола нужно обменяться мнениями о том, есть ли такой путь, при котором инфляционные риски были бы минимальными, и при этом в максимальной степени увеличивалось предложение жилья на рынке и обеспеченность жильём в целом. Для этого нужно рассмотреть следующие вопросы:
- Влияние ипотечного кредитования на развитие жилищного рынка.
- Спрос, предложение, цены, первичный, вторичный рынок.
- Поскольку жилищный рынок имеет существенные региональные различия, желательно дифференцировать эти вопросы применительно к регионам. Наш институт занимался проблемой развития Дальнего Востока, и в докладе института существенное внимание уделено проблемам жилья, переселения, создания рабочих мест, попыткам использовать финансовые ресурсы для обеспечения этого процесса.
- Вопрос, связанный с инфляцией: при каких обстоятельствах эти очевидные риски могут быть минимизированы, в т.ч. с помощью институциональных преобразований, какие для этого необходимы инструменты и механизмы. Я бы хотел, чтобы мы говорили не просто про ипотеку, а про механизмы финансирования в целом.
- Вопросы финансирования и страхования на рынке жилья.
В целях улучшения ситуации на рынке жилья уже создан и успешно развивается такой институт как АИЖК. Однако, его успешное функционирование оказывается недостаточным для того, чтобы обеспечить желаемый уровень решения проблемы. В Программе 2020 и во всех оптимистических построениях предусматривается достижение нормы строительства, равной 1 кв. м нового жилья на 1 жителя в год. Сейчас объем ввода жилого фонда составляет 65 млн. кв.м в год, и то финансирование, которое обеспечивает этот результат, является недостаточным для того, чтобы реализовать упомянутые масштабные целевые установки.
Существует также проблема с финансированием обновления жилищной базы. Частично оно должно идти не только на обновление жилого фонда, но и на его замену, причем не только количественную, но и качественную.
Предлагаю говорить об этих проблемах.
М.И. Каменецкий
Что следует за развитием ипотечного кредитования? В какой мере ипотека влияет на объём жилищного строительства? Такой статистики нет, и пришлось думать, каким образом можно определить это воздействие. Имеется статистика по видам основных фондов, объемам инвестиций в жилища, общему объёму инвестиций в деньгах. Есть и другие цифры, отражающие объем ипотечного кредитования, это — данные Русипотеки (Аналитического центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации) по первой десятке банков, на которые приходится 90-95% общего объема ипотечного кредитования в России.
Таким образом, известно, сколько стоило жильё в каждом году в период с 2009 по 2012 гг., известны объемы инвестиций за каждый год, и видна доля ипотечных кредитов в этих инвестициях. По моим расчетам, доля ипотечных кредитов в инвестициях в жилищное строительство составляла в 2009 г. — 12%, в 2010 г. — 23,4%, в 2011 г. — 30,7%, в 2012 г. — 37%.
Давайте на минуту представим, что ипотеки у нас не было. Не могу утверждать, что в 2009 г. было бы на 12% меньше жилья. Но если фактически мы ввели 65 млн. кв. м жилья, то при отсутствии ипотеки было бы введено 50 млн. кв. м. Тут могут быть нюансы, но из того, что я сказал, определённая тенденция явно просматривается.
Теперь о том, что касается общей картины. От чего зависит ипотека, мы знаем. Необходимы соответствующий уровень развития экономики, определенный уровень доходов. Но мне кажется, ориентируясь на ипотеку, государство упускает очень важные вещи. С легкой руки журналистов под «порогом бедности» часто понимают величину прожиточного минимума. Но никогда не упоминается международный стандарт бедности, который Россия подписала в 1996 году, соответствующий доходу, равному 2,5 прожиточным минимумам. Если вернуться к этому понятию, мы увидим, что уровень бедности определяется совсем другой цифрой. Когда мы рассматриваем перспективы, нужно правильно поставить вопрос о базе, т.е. население должно понимать, с какой величины оно должно прыгать.
Положение дел в сфере ипотечного кредитования нам известно. Позволю себе привести сравнение с торговлей автомобилями. В советское время нельзя было купить авто. К концу 90-х проблема стала решаться благодаря отказу от монополиста (ВАЗа) и строительству новых автозаводов с использованием зарубежного оборудования. В строительстве монополизм колоссальный, его надо разрушить. Позволю себе сказать: разрушить можно только одним путём — увеличить объём жилищного строительства. Это приведёт к снижению цены. Как только спрос и предложение на рынке жилья будут приведены в баланс с доходами, все начнёт нивелироваться, и тогда ипотека станет массовым эффективным инструментом.
В настоящее время количество ипотечных кредитов составляет около 690 тыс. в год. Я посчитал, сколько должников находится в тяжелом финансовом положении – примерно 27 тыс. Что делать? Это немного, но эта величина будет возрастать.
В.С. Панфилов
Михаил Ильич, Вы предлагаете такую цепочку. Основная проблема в жилищном строительстве – монополизм. Институционально его преодолеть сложно, но проблему можно решить, если наращивать строительство (привлекая импортные мощности, строительные организации из-за рубежа, включая иностранную рабочую силу). Это будет выглядеть не только, как хозяйственная операция, но и институциональная — формирование некоего другого рынка. Мой вопрос в связи с этим: нужна ли иностранная рабочая сила? Если иностранцы участвуют в конкурсах по строительству, не повлечет ли это автоматически масштабный ввоз рабочей силы? И какого рода? Сколько сейчас иностранцев на этом рынке?
М.И. Каменецкий
У нас производительность труда в строительстве в 4 раза ниже, чем в Европе и США. Надо повышать ее не экстенсивным, а интенсивным способом. Обратите внимание, 25-этажный дом на 600 квартир строится за год. Производительность на отдельном объекте довольно высокая. При этом, цена не соответствует 7000 долл. за кв.м.
Не вижу необходимости привлечения иностранной рабочей силы в строительство. Согласно официальной статистике, сейчас количество иностранных рабочих составляет 600-700 тыс. человек. Но, по данным ФМС, на самом деле въехало около 10 млн. человек, из них в строительстве занято 4,5 млн.
Если вернуться к примеру с автомобильной промышленностью, когда производство автомобилей выросло в 7 раз, количество занятых в 7 раз не выросло. Там роботы. Нужно эту проблему продумывать и её решать. Например, возможен вариант привлечения иностранной рабочей силы в строительство вахтовым методом.
О.Дж. Говтвань
Ранее упоминалась тема фондирования массовой ипотеки. Отсюда буду отталкиваться. На уровне отдельных банков стоит вопрос фондирования. Но, если смотреть на проблему на макроуровне, то финансовые ресурсы — это бывшие кредиты банков. В 2011-2012 годах и даже в 2013 году банки активно кредитуют, а фондирования нет. Депозиты утекают. Мы постоянно воспроизводим утечку ликвидности из финансовой системы и экономики. В 90-х, 2000-х меняются доминирующие формы утечки – через наличные, капитал, импорт, госрезервы, но проблема сохраняется. Мне сфера ипотеки казалась привлекательной тем, что здесь высокий уровень локализации, и при впрыскивании ликвидности здесь можно свести утечки к минимуму. Если нам необходимо сюда пускать импорт, чтобы сделать эту сферу конкурентной, выбить монополистов, мы теряем преимущество высокой локализации и стимулируем дополнительные утечки через эти сферы. У нас опять будет нарастать проблема фондирования. В 2012 году темпы прироста кредитов составили около 20%, денежной массы – примерно 10%, а банковской ликвидности – 4%. Вот мощная утечка. Куда? В 2012 году — через импорт в широком смысле.
В.С. Панфилов
Да, возникает дополнительный канал утечки ликвидности. Но если сделать новый сектор эффективным, то в результате мы получим и новые положительные эффекты, связанные с ростом объема жилищного строительства, разумными ценами на жилье и т.д. Вопрос такой: перекрывает ли положительный эффект возможные утечки?
Посмотрим по аналогии с автопромом. Какой автопарк в России сейчас, и каким он был бы при наличии только российских автомобилей? Хотя бы с точки зрения экологии, в каких городах мы бы жили, если бы весь сегодняшний автопарк был создан ВАЗом?
То есть, вопрос в том, эффективны ли утечки в макросмысле?
О.Дж. Говтвань
Есть цели разного уровня. Текушие, социальные, экологические. На долгосрочную перспективу надо предусматривать варианты повышения локализации производства жилья. В противном случае мы получим локальный эффект, но утечки в будущем его разрушат.
Н.В. Тахтарова
По поводу монополизма. Мы делали исследование в 2006 году по поводу структуры цены и себестоимости жилья. Мы смотрели себестоимость для застройщика с учетом всех платежей. По статистике себестомость коробки дома занимает только часть себестоимости объекта для застройщика.
У нас города в отношениях с застройщиками делятся на 3 группы. Одни дают заработать, а другие забирают себе — через землеотводы, плату за коммунальные сети. Считается, что норма прибыли застройщика должна быть 20% с учётом рисков. У нас до 20% еле-еле дотягивает только сегмент люкс, самое дорогое жильё. Жилье эконом-класса строится для поддержания оборотов. Монополизация сектора происходит по экономике. Это иллюзия, что можно как-то разрушить монополию в секторе жилья иным способом, кроме выделения больших массивов земли. Все будет отниматься через механизмы вхождения на рынок.
М.И. Каменецкий
Надо учитывать, что государство и власть в стране есть. Нужно принимать соответствующие решения, которые бы позволили делать то, что необходимо. Не можем же мы опираться на то, что подключение к электросетям занимало полгода, а теперь сказали, что нужно это сделать за 45 дней. Должна быть роль государства. Нужен толчок, чтобы сдвинуться с мертвой точки, как это произошло с автопромом.
О.Дж. Говтвань
Ещё вопрос по данным по ипотеке (приведенным М.И. Каменецким). Это выдача за период? В банковской отчетности наиболее качественная информация – по остаткам, задолженность. Пролонгирование кредита проводится, как закрытие и открытие, что связано с двойным счетом. Чисто бухгалтерские вещи надо учитывать.
А.К. Моисеев
Да, у нас выдача сейчас выше 200 млрд. за квартал, так что 750 млрд. за год — реальная цифра.
Н.В. Тахтарова
Кредиты растут, а производство, ввод жилья падает. Что происходит на самом деле? Дело в том, что цены на новое жилье сильно обгоняют цены на вторичном рынке. Новое жилье переоценено, потому что его очень мало. Объемы ввода жилья сильно отстают от того, что нужно для обновления жилого фонда. Сам факт того, что это — новое жильё, сильно задирает цену. Чем больше переоценено новое жилье, тем больше уходит оборотов на вторичный рынок. Платежеспособность съедается, «пузырится». Это особенно заметно в тех регионах, где жилья вводится меньше всего.
В.С. Панфилов
Эффект маржи — это сколько?
Н.В. Тахтарова
Я не готова говорить. Мы берем две квартиры, одинаковые по параметрам, одна — новая, другая — вторичная. 10% цены за счет фактора новизны.
А.А. Цыганов
Да такой эффект есть. В Подмосковье — в два раза. В момент кризиса это было очень заметно.
Н.В. Тахтарова
Чем более дефицитно предложение нового жилья, тем выше его цена, тем больше спрос переключается на вторичный рынок.
М.И. Каменецкий
Т.е., чем больше будет строиться нового жилья, тем больше будет переключаться оборот на новое.
Н.В.Тахтарова
Надо ставить вопрос: как можно серьёзно подтолкнуть производство нового жилья?
М.И. Каменецкий
Строительную организацию во много раз проще создать, чем завод. За месяц можно организовать строительство, и еще лицензию нужно получить.
Из того, что я выслушал, это всё очень ценно и правильно. В.С. Панфилов правильно заметил, что речь идет об идее, характере цифр и тенденции, а не о деталях.
В.С. Панфилов
Если мы затронули цены на жильё, то у нас есть проблема ипотеки и инфляции, цен на жильё.
Н.В. Кондрашов
Влияние инфляции на жилищный рынок. Прямого вклада цен на жильё в инфляцию практически нет. Другое дело, косвенный вклад — через стоимость инвестиций и арендную плату. Однако, оценить это очень тяжело. Прежде всего, потому что рынки разные. Одно дело — жилищный рынок, другое дело — аренда офисов. Если смотреть динамику цен на жильё, был очень большой всплеск в 2006 году, индекс цен составил +50%, хотя до этого прирост составлял 20-30%. Аналогичного всплеска по инфляции не было. Можно говорить о том, что эти рынки разные, они лишь косвенно взаимосвязаны между собой через стоимость строительных товаров. Если есть высокий спрос на жильё, растут цены на строительные товары, и это сказывается на ценах и других основных фондов. Однако, это влияние достаточно плохо прослеживается. Регрессионно это посчитать довольно тяжело (связь между стоимостью жилых помещений и инфляцией). Есть и другое влияние — через инвестиции.
Куда большее значение имеет инфляция для рынка ипотеки.
В.С. Панфилов
Есть ещё такой аспект. Гипотетически выделяем определенный ресурс за счет эмиссии ЦБ, которая попадает в банки, а они используют этот ресурс для выдачи ипотеки. Первый вопрос: каково будет воздействие на рынок жилья? Второй вопрос: как рост ипотеки повлияет на рост потребительских цен? Какова Ваша позиция по этому вопросу?
Н.В. Кондрашов
Мы говорим про ЦБ и переходим сразу к ипотечному рынку. Вливания ЦБ будут идти через другие каналы. Рост цен на жильё плохо связан с динамикой ИПЦ, но вливания действительно приведут к ускорению инфляции.
Осенью 2011 года ЦБ резко увеличил рефинансирование и сменил политику, начав восполнять дефицит ликвидности в банковской системе. Из тех денег, которые он предоставил КБ, больше трети ушло в отток капитала, около трети осталось лежать на счетах в ЦБ и около трети ушло на кредиты. Банки в нынешней экономической ситуации не предъявляют большого спроса на кредиты. У предприятий скопилось большое количество депозитов в КБ. Они могли бы потратить их на реализацию инвестпроектов, но этого не делают. При текущем уровне развития институтов и коррупции в экономике предприятия не решаются инвестировать.
Если сами предприятия не расходуют те средства, которые у них есть, это значит, что у них нет эффективных направлений для инвестирования в данной экономической среде.
В.С. Панфилов
Такую логику я много раз слышал. Скажите, как при принятии решения об инвестировании конкретный экономический субъект принимает во внимание коррупцию, экономический климат? В операционном смысле.
Н.В. Кондрашов
В операционном смысле коррупция — это статья расходов строительных организаций.
Н.В. Тахтарова
Нет, не строителей. Взятки за получение заказа дает застройщик. Он получает участок и нанимает подрядчика, строительную организацию. Подрядчик может давать взятки миграционной службе и санэпиднадзору.
А.Д. Языков
Можно принять, что депозиты предприятий накопились. Если говорить про нефтянку, это так. Если говорить про предприятия других отраслей, то у них этих ресурсов нет. Сколько рабочих мест и смежных инвестиций дает один рубль, вложенный в стройку, известно. Предприятия не могут финансировать ипотеку, это должны делать банки.
В.С. Панфилов
Если мы будем бурно развивать ипотечное кредитование за счёт ресурсов ЦБ, то как это повлияет на инфляционные процессы? Лично мне всегда хочется понять, когда говорят про коррупцию, про инвестклимат, как это принимается во внимание? Не с точки зрения макрооценки, а технологически. Растёт коррупция или падает, как это влияет на принятие решения? Если вы принимаете решение, как Вы считаете риски и получаете результат, принимать риск на себя или нет? Как субъект принимает финансовое решение в этом смысле?
Н.В. Тахтарова
Николай, сначала надо договориться, что мы понимаем под процессом производства нового жилья. Есть субъект — застройщик. Его задача — получить свою прибыль от того, что он угадает, где и что строить, доведет этот процесс до продажи, до получения кредита. Здесь вступает в действие ипотека. Оказалось, когда смотришь на структуру себестоимости для застройщика, есть правила бухучета — нестыковки Гражданского Кодекса и бухучета заставляют вести двойной-тройной учет, есть расходы на получение землеотвода, они труднопредсказуемые. Финальный результат зависит от скорости согласований, если деньги заемные. Бюрократические барьеры — как их мерить? Если рассуждать в терминах экономической теории, почему капитал не идёт с рынка в этот сектор, то окажется, что норма прибыли на капитал (ожидаемая доходность с учётом риска) низкая. Нужно привлечь деньги на землеотвод, построить, продать. Сегодня финансирование идёт за счёт долевого участия, обеспечения под кредит нет, прав на землю нет, есть инвестконтракты.
Что касается операционального измерения всего процесса и высокого уровня коррупции, то коррупция собственно и даёт возможность что-то строить. Если делать всё по правилам, вообще ничего не построишь. Очень много нужно заплатить за пользование инфраструктурой города. Если говорить о бухгалтерском учете, застройщик не может учесть в себестоимости свои затраты на площади, которые он бесплатно отдал городу. Исследований таких страшно не хватает.
В.С. Панфилов
Да, я не отрицаю, что коррупция есть. Существует такая позиция: давайте разберемся с институтами, судебной системой, а потом будем решать проблемы в жилищной сфере. А центральный вопрос состоит в том, что пока будем разбираться, все будет идти так, как идёт.
Другое дело, что, конечно, с этим надо разбираться, в частности, для этого мы сегодня и собрались. Но задача, на мой взгляд, заключается в том, чтобы делать это не последовательно, а параллельно, искать ресурсы и направлять их туда, куда надо. К примеру, на некоторые направления ресурсы давать не следует, это приведет к различного рода утечкам. А могут быть и такие эффекты: утечки будут, но параллельно будут идти и институциональные и мотивационные изменения. Один из доводов нашего института заключается в том, что наша экономика без определенных мер будет продолжать падать, инвестиции не пойдут. Инвестиции идут в растущую экономику. А если говорить инвестору, что мы реформы скоро проведем, он скажет: «когда проведете, тогда и приду».
Вопрос в том и состоит, куда пошла эмиссия ЦБ? Несет ли за это ответственность тот же ЦБ? Минфин? С мотивационной точки зрения. Есть же такая позиция финансовых властей: «Мы деньги не дадим, их разворуют». Пойдет ли внешний человек в экономику, которой свои власти денег давать не хотят?
В сегодняшнюю экономику имеет смысл осуществлять инвестиции?
Н.В. Тахтарова
Я занималась налогообложением недвижимости. Да, будет замкнут процесс по инфраструктуре на стоимость активов. Есть риск, но основной вопрос, что нужно сделать, чтобы развитие ипотеки вносило вклад в стабильное развитие?
Несколько слов о самых серьёзных болячках.
На уровне городов и регионов есть 5 вопросов, которые должны рассматриваться во взаимосвязи между собой, но на практике они на ответственности разных заместителей руководителей территориальных образований и никак не связаны:
1.Состояние жилфонда, энергоэффективность ЖКХ — зам по ЖКХ.
2.Архитектура, градостроительство – другой зам. Они не занимаются расчетами стоимости внедрения предлагаемых решений.
3.Налоги и доходы — третий зам. Налогообложение имущества и земли, новые активы. Этим занимается Минфин на местном уровне.
4.Имущество как актив. Кем оно посчитано и кем управляется? Оценка с точки зрения износа и стоимости. Капитализация территории, с помощью которой можно мерить эффективность власти, складывается из капитала собственников и города.
5.Учет, регистрация, реестры – земельный комитет.
Люди, отвечающие за эти направления, между собой никогда не разговаривают. Одни назначают плату за подключение. Застройщик должен заплатить, либо прокладывая коммуникации, либо другим способом. Но у него своих денег нет. Он оплачивает землю, которую продаёт муниципалитет. По нашим данным, до 40% цены – это плата за землю. А коробка, 300 долл. себестоимости, это малая часть для застройщика.
Человек покупает жильё. При этом он оплачивает развитие социальной инфраструктуры, инженерные коммуникации, а потом ещё и налог от рыночной стоимости. Понимаете, на уровне размышлений о последствиях этих решений нет ответственного за состояние локального актива. Отсутствует комплексное планирование, не градостроительное, а ориентированное на капитализацию территории. Должно быть стратегическое планирование, потому что рассуждать об этом надо в перспективе не менее 25 лет, чтобы был понятен план финансирования. Почему генплан разрабатывается на 25 лет? Водопровод окупается за 25 лет. Этого планирования нет.
Отсюда идёт желание местных властей получить как можно больше денег за землеотвод и нагрузить застройщика. В качестве примера такого региона можно назвать Краснодарский край, где давят своих застройщиков, нагружая по максимуму. С другой стороны, есть Саранск и Белгородская область, где власти дают возможность застройщикам оставлять прибыль и развиваться.
Как это мерить, вопрос номер один с точки зрения воспроизводства жилишного фонда. Есть структура фонда, жилье может быть изношенное, плохое, не теплоэффективное, но очень хорошее по положению. Это — локализованный подход к территории, к субъектам развития, когда каждая семья заинтересована не в инвестиции. Я хотела задать вопрос об инвестиционном спросе на жильё. Кто не может деньги за рубеж вывести, покупает жильё. При высокой инфляции спрос этот растёт. Когда нет увязки рассмотрения структуры фондов города с точки зрения того, как компенсировать выбытие – что делать? Придумать мегапроект (Сочи) или второй вариант — улучшить структуру фонда.
Как улучшить структуру жилого фонда? Силами самих людей, которые заинтересованы жить лучше, заинтересованы растить капитализацию своего актива. Как облегчить этим людям – основным инвесторам – жизнь?
Здесь уже ставился вопрос об улучшении качества жилья. Нет этих механизмов, и о них не говорят. Это не коррупция, не бюрократизация. При градостроительном планировании нужно рассматривать кварталы, которые эффективно воспроизводить, и дифференцировать субъектов по принципу, кто может получить заёмное финансирование. Я считаю, что это как раз линия для АИЖК — учет индивидуальных условий. Дифференциации по линии застройки нет вообще. В качестве инвестора должен выступать не только человек, который сберегает свои деньги, но и тот, который инвестирует, улучшает актив. Если местные власти не перечеркивают его условия (например, точечной застройкой). Есть субъект, который может вложить деньги в территорию, и есть субъект, который может ему помочь (власть).
Есть местная, региональная и федеральная власти. В ведении федералов — только борьба с коррупцией и улучшение имиджа Doing Business. Все размышление о развитии происходит в рамках административно-территориальных образований. Город не может думать за пределами собственной территории. На уровне региона схем расселения, инфраструктурного планирования нет. Необходимо комплексное планирование, которое выходит за пределы муниципальных образований. Есть межмуниципальные проблемы, которые должен решать регион.
Конструктив заключается в следующем. Нужна дифференцированная политика по отношению к территориям и активам. Измеритель эффективности властей простой — капитализация территории. Наконец, должна быть четкая и ясная политика: под 100 млн. кв.м жилья выделять территорию 15 тыс. кв. км земли.
М.И. Каменецкий
Китай же решает вопрос территорий для городов по 20 млн. человек?
Н.В. Тахтарова
Первое, с чем сталкивается застройщик: «У нас земли нет». Он приходит в управление. О каких выделениях я говорю? На уровне градостроительного планирования нужно определенное количество земель под застройку в год. Если мы хотим строить 100 млн. кв. м, нужно готовить регламенты, искать финансирование для инфраструктуры. Это тот конструктив, который мог бы сделать развитие рынка жилья фактором развития экономики. Потом уже встают вопросы занятости, расселения военных. Но чтобы цены падали, надо давать землю.
А.Д. Языков
В подтверждение этой мысли хочу сказать следующее. Проблема с землей есть. Мы были в Калининграде, встречались с застройщиками. Что нужно сделать девелоперам? Их логика была такая: деньги у нас есть, но цены снижать не можем, потому что участков мало. У девелоперов оседает сверхмаржа. Гражданам нужно новое жильё, но никто из девелоперов не высказал заинтересованности в снижении цены. Им дают небольшой участок земли, и они хотят на нем строить дорого. Соглашусь, что если дать много участков, резко оживет инвестклимат. Мы изучали статистику: 15% жителей Калининграда могут купить жильё, а если снизить цены на 10%, то их количество увеличивается до 35%.
А.А. Цыганов
Я хорошо знаю Калининградскую область. Как только снизим там цены на квартиры, их будут покупать питерцы и москвичи, как дачное жильё.
А.Д. Языков
Встает вопрос: а снижение цен на жилье – это хорошо или плохо? А капитализация региона? Если цены упадут, то и ВВП упадёт?
В.С. Панфилов
Цены могут и вырасти, но качество должно вырасти существенно больше.
Н.В. Тахтарова
Можно выделить фактор «пузырения» и провести анализ по состоянию жилого фонда, выделить системообразующие факторы, сравнить имеющиеся цены с ценами на аналогичное по качеству жильё в Германии.
А.Д. Языков
Нужно делить Россию на Москву и не-Москву. Москва обладает колоссальной емкостью инвестиционного спроса. Когда мы анализировали динамику цен на недвижимость, выпали два города — Москва и Омск. Почему Омск, не очень понятно. Но Москва сразу легла в модель, когда мы поменяли цены на долларовые. Это – ментальность, все мерить в долларах. В остальных регионах есть огромный неудовлетворенный спрос на нормальное жилье. И как удовлетворить его? Снижать цену метра? Есть много людей, которые могут и хотят улучшить жилищные условия.
Есть программа 5х5: каждый год строить 5 млн. кв. м жилья на 5% ниже рынка. Это программа Шувалова, направленная на удовлетворение спроса на жилье.
М.И. Каменецкий
Сейчас города в РФ занимают 1% территории, на которой можно строить. Это что-то неестественное.
А.Д. Языков
Везде в мире живут в одноэтажных домах, поскольку нет проблем с инфраструктурой, транспортной доступностью. А мы все хотим жить внутри Третьего транспортного кольца.
В.С. Панфилов
Необходима смена взгляда на эту ситуацию. Если в этот сформировавшийся бардак вливать средства, получим еще больший бардак. Я понимаю так: большинство согласно, что средства надо вливать по-умному. А как это, по-умному? Какие действия нужны?
Программа 5х5 – это попытка в этот бардак нечто втащить, а необходим комплексный подход. Нужно не только выделить Москву, но и разделить территории на некоторые кластеры. Я говорил о проекте, связанном с развитием Дальнего Востока, это — действительно отдельный объект с существенной спецификой относительно прочей территории России. Задачи АИЖК несколько другие, и решения должны быть несколько другие.
А.Д. Цыганов
Традиционно российские вопросы — кто виноват и что делать? Чего не хватает? То ли метр дорогой, то ли кредит не получить. Я хотел вспомнить, что была комиссия Черномырдин-Гор, которая пыталась внедрить ипотеку. К этому мы и возвращаемся, к необходимости либерализовать выделение земли, и чтобы государство брало на себя инфраструктурные вопросы. Что сложно? Есть крупные города-пылесосы, которые вытягивают население. Например, для пригородов Москвы характерно определенное качество населения. На 100 км от Москвы тяжело молодежь найти. А Нижний Новгород вытягивает? Или Москва начала вытягивать оттуда? Если мы облегчаем ипотеку на региональном уровне, останутся ли там люди? Если мы развиваем регионы, это однозначно связывает инфляцию. Если люди едут сюда, в Москву, они здесь инвестируют, потом выводят средства за границу, и это только раскручивает инфляцию. Поэтому я бы связывал вопросы развития ипотеки с развитием региональной политики. Осаждать людей в регионах надо дешевой землей и кредитом, это обязательно.
В.С. Панфилов
Рабочее место должно быть. Если в регионе есть нормально оплачиваемая работа, и к этому добавляется жилищное обеспечение, это — нормальная ситуация. Выходы здесь — не на АИЖК, а на правительство.
А.А. Цыганов
Ипотека сама раскручивает больше рабочих мест.
О.Дж. Говтвань
У нас в финансовом отношении регионы очень неоднородны по способам финансового распределения. Возьмем долю депозитов, созданных субъектами Тюменской области, к ВРП. Получим около 15%. В добывающих регионах — Тюмень, Сахалин, а также республиках Кавказа — низкая доля. Через банковскую систему перераспределяется незначительная доля средств. А по Москве — больше 100%.
Допустим, Тюмень. Очень высока доля внутрикорпоративного перераспределения. Для ТНК — это что-то вроде концессии. На жилищное строительство — корпоративная концессия. У регионов, которые имеют проблемы, финансовых возможностей преодоления разрывов просто нет, т.к. способы финансового перераспределения не работают на преодоление различий. При этом, со стороны бюджета постоянно идёт перекос в сторону централизации — отток в центр, а уровень перераспределения через банковскую систему всё поджимается и поджимается.
В.С. Панфилов
Проблема секьюритизации в ипотеке — как это развивать?
О.Дж. Говтвань
АИЖК какие-то бумаги в ломбардный список включила?
А.Д. Языков
Проблем с включением в ломбардный список нет. Есть проблема с ценой. ЦБ требует международный рейтинг, т.е. это расходы, 300 тыс. Точка безубыточности — на уровне 3 млрд. рублей. Банки стараются делать сделки не ниже 12 млрд. руб., чтобы отбить издержки.
Можно не идти к Moody’s, а действовать под поручительство рейтинговой компании, такой как АИЖК, поэтому АИЖК является маркет-мейкером. Все 30 выпусков ипотечных бумаг находятся в ломбарде, только нет инвесторов, АИЖК не работает с инвесторами.
Если банк слабенький, то, выпустив актив, можно поднять рейтинг. Деньги можно взять дешевле. Инвесторы это не очень понимают. У АИЖК первый выпуск бумаг был выше рейтинга страны, но АИЖК это никому не говорит и не пиарит.
О.Дж. Говтвань
Проблема ликвидности решается секьюритизацией, но нельзя что-то форсировать. Чтобы заниматься секьюритизацией в этой сфере, надо менять практику рефинансирования ЦБ. К концу 2013 года, думаю, те ограничения, которые заложены в условиях финансирования ЦБ, начнут играть. Те бумаги, которые сейчас есть, и под них идёт РЕПО — это часто парные сделки, ВТБ играет с дочками. Закладываем, перезакладываем. Сейчас наша экономика и финансовый сектор не готовы к тому, чтобы получать ликвидность в такой форме. Те бумаги, которые сейчас включены (я видел оценки Райффайзена), тот ломбардный список, который есть, стоит 2,5 млрд. руб. За 2 млрд. руб. по РЕПО ЦБ уже переходил. То есть скоро мы упремся в нехватку ликвидности из-за нехватки инструментов её выдачи Центробанком.
Звучала фраза, что ЦБ стимулирует кредитование. Он не стимулирует, он поддерживает то, что уже есть, что уже выдано. Если бы он не дал того, что дал в конце 2011-2012 году, у нас просто бы вымерла банковская система. Сейчас около 100 млрд. руб. — это депозиты банков. Это Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Расчетная палата Московской Биржи. Всё. Если в журнале идут две статьи подряд, и в одной говорится, что у нас избыточная ликвидность, а в другой, что недостаточная, оба автора могут быть правы. У кого-то деньги есть, но Газпром и Лукойл не держат избыточных депозитов здесь. У нас проблемы избыточной ликвидности нигде нет. Плюс, существует ограничение на возможности рефинансирования ЦБ на сегодняшних условиях.
Н.В. Тахтарова
Последнее, что я хотела сказать. Желание строить дешевое социальное жилье похвально, но работать это не будет. Распределяться такое жилье будет за взятки. У нас 80% фондов — жильё для бедных.
